沽源县人民政府改造原交通局东侧棚户区项目房屋征收与补偿方案

沽源县人民政府
改造原交通局东侧棚户区项目房屋征收与补偿方案

（2013年10月8日）
（征求意见稿）

    为提高城市品位，提升城市形象，改善居民生活条件和居住环境，依据沽源县城镇总体规划，根据国家棚户区改造的有关政策，拟对原交通局东侧棚户区进行改造。该工程涉及居民34户，建设用地9.1亩，居民房屋建筑面积 4550平方米。为确保该改造项目工作的顺利实施，维护公共利益，保障房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和国家有关棚户区改造法规政策，本着合法、公平的原则，制定本方案。
    第一章补偿方式
    第一条补偿方式：
    （一）货币补偿：补偿总额现金支付。
    （二）房屋置换：置换区域位于棚户区原地位置以及河北立强房地产开发有限公司开发的其他住宅小区，包括天锦苑、天绣北苑核天伦苑三个小区。
    第二章补偿标准
    第二条  补偿标准
    （一）已登记房屋补偿标准：以房地产评估机构测算的征收范围内各类结构、性质房屋重置价为依据，并结合县城内类似房地产的市场价格，制定该区域内各类房屋的基准补偿价。
    1.临街商住楼底商基准补偿价：
    砖混结构8500.00元/平方米
    砖木结构7000.00元/平方米
    2.临街商住楼住宅基准补偿价：
    砖混结构3100.00元/平方米
    砖木结构2900.00元/平方米
    3.平房基准补偿价
    （1）砖混结构2600.00元/平方米
    （2）砖木结构2400.00元/平方米
    （3）土木结构1800.00元/平方米
    （二）未登记房屋补偿标准：
    1.在批准期限内的临时建筑按其房屋重置价乘以折旧系数评估。
    2.超过批准期限的临时建筑不予补偿
    3.违法建筑不予补偿。
    （三）土地补偿标准：
    1.征收区域非商业用地基准补偿价25万/亩;
    2.征收区域商业用地基准补偿价：60万/亩
    第三章补偿计算
    第三条房屋货币补偿计算方法：
    征收区域房屋补偿总额=征收区域房屋基准补偿价× (1±本区域房屋调整系数及成新折旧率)×建筑面积＋附属物补偿＋室内装修补偿＋其它（搬迁费、奖励等）。
    第四条  土地补偿计算方法：
    土地上有附着物的按容积率计算。即建筑容积率（建筑面积÷占地面积×100%）低于60%的，低于部分土地补偿按同区域土地评估价补偿，平房补偿金额=（占地面积－建筑面积÷0.6）×该区域土地补偿价；楼房补偿金额=（占地面积－建筑面积÷1.2）×该区域土地补偿价；建筑容积率高于60%的土地不予补偿。
    第五条补偿依据：
    《沽源县改造原交通局东侧棚户区房屋征收与补偿方案》及评估机构出具的《房屋估价报告》。
    第四章征收补助及奖励
    第六条  临时安置费
    被征收人选择货币补偿的征收人向被征收人支付6个月的临时安置费，标准：征收房屋建筑面积每月每平方米10元；被征收人选择房屋置换的临时安置费按实际期限计算，最长不得超过36个月;由征收人提供周转房的不支付临时安置费。未登记的房屋不享此补助。
    第七条  搬迁费
    按已确权登记的被征收房屋建筑面积22元/㎡的标准，征收人向被征收人一次性支付搬迁费，属过渡搬迁的按一次性搬迁费的2倍计法。未登记的房屋不享受此补助。
    对被征收房屋实行司法强拆的，征收人所支付的强拆费用从被征收人的搬迁费用中扣除，不足部分从补偿总价中补足。
    第八条  停产、停业补偿费
    (一) 给予被征收人停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：
    1.被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；
    2.被征收房屋为非住宅用房；
    3.有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；
    4.已办理税务登记并具有纳税凭证。
    （二）、停产停业损失补偿标准：
    1.临街商铺停产停业损失补偿评估的计算公式为：
    停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
    （1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
    （2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
    （3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%.
    （4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的沽源县最低工资标准计算。
    （5）员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。
    （6）被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助.
    （7）停产停业补偿期限最长不超过6个月。
    2.住宅房屋改建门脸从事生产经营活动的，按照实际经营面积每平方米给予300元一次性停产停业损失补偿费。
    （三）生产经营者依法承租房屋进行生产经营且租赁合同未到期所承租房屋被征收的，其停产停业损失补偿费应当依照生产经营者与被征收人的约定分配；无约定的，房屋征收部门可将生产经营者的停产停业损失直接补偿给生产经营者。
    (四)停产停业职工生活补：
    1.标准：按照征收决定发布前上个月的沽源县最低工资标准计算，每人每月900元；发放停产停业生活补助费期限按6个月计算。
    2.停产停业职工数量：以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算或以营业执照核准人数为准。
    第九条  购房优惠
    各被征收户凡在政府指定的立强房开公司所有住宅小区购买住宅楼的，均按时价的3%给予优惠。每户仅限一套住宅楼。
    第十条  搬迁奖励
    从收到评估报告之日起10日内无异议后7日内签订协议十五日内完成搬迁的，给予被征收人一次性2-3万元的奖励，以上时段以后完成搬迁的一律不予奖励。
    第五章违法建筑处理
    第十一条
    （一）按重置价比例加拆除补助自行拆除：
    在征收决定发布之日起一个周内到沽源县房屋征收管理办公室申请自行拆除的,地上附着物按60%重置价+拆除人工搬运等费用进行补助，土地按评估价补偿.
    (1)重置价：钢结构1800.00元/平方米
    砖混结构1700.00元/平方米
    砖木结构1600.00元/平方米
    土木结构800.00—1000.00元/平方米
    (2)费用补：拆除面积每平方米16元补助。
    对审批期间内完成拆除的酌情给予每户2—3万元奖励。超过审批期限拆除的按16元/平方米/天进行处罚，在估价结算中扣除。
    （二）在规定期限内接受行政处罚，补交相关费税经公正后按已登记房屋补偿标准补偿。
    (1)处罚标准：工程造价的5%-10%。依据《中华人民共和国城市规划法》第四十六条。工程造价计算标准按重置价计算，重置价标准见第五章第十一条（一）之（1）之规定。
    (2)相关费税交纳标准：
    配套费：建筑面积每平米26元
    测绘费：建筑面积非住宅每平米2元
    建筑营业税：总造价的5.3%
    公正费：标的价的1%
    (3)由（1）、(2)所产生的费用被征收人可直接支付也可在补偿总额中予以扣除。
    （三）在征收决定发布之日起一个周内既不申请自行拆除也不接受处罚补交相关费税的政府将组织城建规划、城建监察、房屋征收办、公安局、街道办、信访局等单位对违章建筑进行强行拆除，所产生的人工、机械、搬导等费用，在房屋土地估价补偿结算时扣除。
    第六章其它事项
    第十二条对于特殊的被征收房屋室内的装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由房屋征收当事人协商确定；协商不成的，房屋征收部门、被征收人、承租人等当事人可以委托具有相应资质的评估机构评估确定。
    第十三条房屋征收部门与被征收人应当依照有关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、搬迁费、临时安置补偿费、停产停业损失、搬迁期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立生效后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
    第十四条被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，县人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号以及人民法院要求的其他相关材料。
    第十五条  有关事项说明
    一、房屋确权面积与实际不符的，由房管部门复核后重新评估。
    二、购买房屋未过户的,在搬迁奖励期限内搬迁的,经原产权
    人认定或取得公证机关公证书的按新产权人给予补偿，否则按司法程序补偿。
    三、被征收人遗留水、电、网话费按实际使用量由被征收人在办理征收手续时结算。
    四、被征收房屋产权人在签订协议时须将土地证、房屋产权证或公证书一并交于沽源县房屋征收管理办公室，然后由该单位统一到有关部门注销。
    五、被征收房屋产权人在协议签订规定时间内完成搬迁的携被征收房屋钥匙到征收办领取“征收补偿领款通知单”后到财政局办理领款。（领款需携带协议书一份、身份证复印件一份、被征收房屋产权人农行卡及本人手章）
    六、征收有抵押权的房屋，依照国家有关担保法律法规执行。
    第十六条  本方案自发布之日起施行。
    第十七条  本方案由沽源县人民政府（征收人）负责解释。

    附件：附属物及室内装修补偿标准：
    院墙：每立方米300元；
    院面：砖、水泥、水磨石板50元/m2;
    自来水：1600元/户；
    机井：100元/m;
    压水井：500元/眼；
    渗水井：300元/眼，能正常使用；
    地窖：砖石砌墙300元/m3;
    树木：50—500元/棵；
    太阳能：600元/个（拆装费）；
    三相电：1000元/户（拆装费）；
    暖气：60元/组（拆装费）；
    有线电视：100元/户（移机费）；
    电话：100元/户（移机费）；
    宽带：100元/户（移机费）。
    室内装修：被征收房屋内的精装修部分（精装修是指室内安装门套、窗套、暖气罩、造型吊顶、隔扇、地面铺设600×600 mm以上的地板砖），每间不超过3000元；特殊装修房经估价部门估价后予以补偿。

(责任编辑：江南)

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