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房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承，使用权房、小产权房以及他人名下房产不能主张继承。当继承发生时，对于共有房产需要析产，即析出被继承人名下房产份额，然后再继承。如果有遗嘱或者遗赠的，先按照遗嘱或者遗赠办理；遗嘱或者遗赠无效或者未处理部分房产按照法定继承办理。
房产一般通过继承公证和继承诉讼取得继承公证书、调解书或者法院判决书后，再到房产交易中心办理房产，以下我们对两种继承方式进行分析及比较。
房产继承公证程序
先联系房产所在地公证处进行预约，所有的继承人均需到场，如果是国外或者外地的继承人无法到场的，公证委托当地亲友代为办理。
房产继承公证一般需要提供以下证件材料：
1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明；
2、到死者所在单位或者派出所开具继承人身份证明；
3、继承人的身份证明；
4、被继承的房产证或其他证明文件。
5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。 如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，需要其他人的书面同意，表示放弃对房产的继承。
诉讼继承公证程序
根据民事诉讼法相关规定，房产继承诉讼管辖地确定为不动产所在地，即被继承房产所在地法院管辖。继承人是多人的，一部分继承人作为原告，另一部分继承作为被告参与诉讼。
房产继承诉讼一般需提供以下证件材料：
1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明或者提供被继承人医学死亡证明；
2、到死者所在单位或者派出所开具亲属关系证明；
3、继承人的身份证复印件，如果是外籍继承人需要提供经过公证书予以认证；
4、被继承的房产证或其他证明文件。
5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。如果继承人之间对于房产过户没有异议可以形成调解书，如果无法对于房产的继承达成一致的，由法院判决。
两种继承方式进行分析及比较
一般来说，如果继承人之间没有纠纷，法律文件齐全，急需办理继承手续的，可以优先选择继承公证办理房 产继承手续。公证继承的好处是出证时间会比较快。如果继承人之间分歧较大，无法协商一致；或由于继承人年老体弱、居住在国外、外地等情况，自行去派出所或者单位取证困难的，建议聘请律师通过法院诉讼途径解决。如果继承人之间没有纠纷，对于取得继承的法律文件也不迫切的，还是建议通过诉讼途径办理。
到房产交易中心办理房产继承所需提交资料
1、房屋所有权证书；
2、继承公证或者法院调解书、判决书；
3、继承人身份证及复印件；
4、房屋所有权登记申请书(收件窗口领取)。
若继承人不能亲自办理，需提交委托书或公证书及受托人身份证及复印件;若继承人未成年，需提交监护人身份证原件及复印件。
房地产继承过户所需的总费用
办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费：
1、继承权公证费用；继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元。
2、房地产继承过户税费。由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
3、契税法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。
4、房地产价值评估费用；
如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元，费用可观，所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。但如果双方申报的房屋价值符合市场价的，一般可以免掉评估费用、而且公证费用如果只公证签名的，仅需要数百元，这样费用就大大的节省了。
过户所需手续流程费用
办理继承过户，继承人首先要到房屋所在地的区公证处办理继承权的公正。如果是以前的外销商品房，必须要市公证处办理公证，免得多走冤枉路。
继承权公证费按照受益额，也就是继承人所继承房屋经过专业部门评估后的评估价值的2%来收取，最低收取200元。
办理完继承权的公证，就可以带着继承权公证书的原件、继承过户的申请书(房地产交易中心有规范的格式)、继承人的身份证明、房地产权证原件、房屋平面图及地籍图原件，以前购房时候的契税完税证和契税完税贴花、 被继承人死亡证明到房地产中心进行房地产继承的登记了。
房屋继承过户需要经过继承权公证和继承登记两个步骤，免缴契税。
第一步：到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，这里分有遗嘱的继承权公证和无遗嘱 的继承权公证两种，相应需提交的资料也有所差别。
第二步：房地产继承登记。房屋继承人到区房地产交易中心进行房屋产权继承登记。 |
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(责任编辑：江南) |
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