两年来房价首现环比下跌是换挡还是崩盘？

中新社北京6月20日电（记者庞无忌）在半数大中城市房价下跌的“重击”下，中国持续近两年的房价全面上涨态势出现逆转。

一些人士将其视为楼市遭遇拐点的铁证，更有人将房地产市场比喻为将要撞向冰山的泰坦尼克号。不过，多位专家在接受中新社记者采访时表示，目前尚无楼市逼近断崖式拐点的依据。近期的成交下滑、房价下跌更类似于汽车换挡之时的减速，意味着中国楼市由高速发展转入平稳发展阶段。

中国国家统计局18日公布的房价数据激起业界的高度关注。一方面，5月份70个大中城市中，半数城市房价下跌；另一方面，70个大中城市的平均月度房价指数近两年来首次出现环比下跌。楼市掉头向下的趋势似乎已经形成。

中国国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松指出，目前中国户均住房略超过一套，住房相对短缺的状况已经结束，这也意味着持续十余年的楼市高速发展时代即将终结。

但这是否意味着楼市萧条、甚至大跌的时代的到来呢？

许多专家并不认同。邓郁松认为，一方面，虽然一些地区已经出现了住房供应过多的迹象，但全国范围内并没有出现明显的产能过剩风险；另一方面，总体而言，1998年以来中国居民的收入上涨幅度高于房价涨幅，民众购买能力并未出现大幅下滑。贸然断言楼市会出现大幅下跌并无依据。

中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹也认为，当前的自住性需求量仍然很大，这是维持市场信心的根基。而城镇化的持续推进，稳定的经济增长以及消费结构的升级，也将继续为房地产市场发展提供空间。

另外，包括老旧小区翻新、棚户区改造等在内的旧城改造以及家庭小型化等也被许多业界专家视为高速发展阶段结束之后，楼市主要的新增需求来源。这些需求也为楼市提供稳定的发展动力。

对于今年以来楼市降温、特别是5月份房价下跌城市数量激增的原因，邓郁松分析称，主要来源于供需两个方面：

在供给方面，近年来一些城市房地产项目新开工规模过大，供应量迅速攀升。楼盘集中推出也导致竞争加大、销售减缓，房企为了回笼资金采用降价促销的方式，客观上拉低了房价。

在需求方面，连月来趋紧的信贷抑制了部分首次置业的购房需求释放，主要表现为住房按揭贷款放款周期延长、利率优惠减少、申请门槛提高等。此外，作为购房主要群体的改善性需求也长期受到限购、限贷等政策的限制，难以释放。供需因素共同作用，“逼退”房价。

从宏观角度来看，北京理工大学房地产研究所所长周毕文指出，今年以来世界经济、中国经济都出现明显的放缓趋势。宏观经济整体疲软之时，楼市也难以长期逆势上扬。他将近期房价的下调视为市场过热之后的自发回调。

周毕文告诉记者，这种回调源于长期的行政性调控以及多年“地产热”之后出现的市场失真和供需失衡。但这种情况尚不足以形成崩盘式拐点，反而是一次房地产市场自我调整和稳定的机会。

政府不应该在此时出手救市，而是需要顶住压力，以市场作用化解痼疾，周毕文说，这样才能避免形成更大的泡沫。

不过，邓郁松认为，在楼市“降速减挡”的调整阶段中，完善相关政策，鼓励民众持续改善居住条件也是当局重要的政策方向。“中国目前住房质量并不高，住房条件改善的空间很大”，邓郁松认为，这一目标可以通过持续换购住房来实现。官方可以通过调整限贷、限购以及降低交易环节税费等手段，鼓励和保护改善性需求。

对于后市的判断，周毕文认为，房价是否反弹很大程度上取决于货币政策的松紧。如果持续收紧信贷，那么楼市可能会出现加速下滑，但如果信贷放松，房价则可能出现迅速反弹。

(责任编辑：江南)

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