北京土地市场新动向：边限房价边推地王

刘展超

　　北京土地市场昨日有两宗地块同时进入挂牌竞价阶段，因其特殊性引来市场不少关注。

　　其中一宗为“限房价、竞地价”地块，即先规定最终建成的商品住房销售限价为2.2万元/平方米，而土地归属依然是价高者得。另外一宗则被外界认为将成为新的单价“地王”。

　　北京市土地整理储备中心资料称，朝阳区豆各庄乡黄厂村地块将于8月21日开始挂牌报价，交易公告第四条明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内”。

　　而据中介称，该地块周边的二手房均价都已经在2.7万元/平方米左右。

　　北京在2010年也曾在房山区域推出过“限房价、竞地价”地块，要求该项目房屋销售限价均价为1.25万元/平方米，低于周边项目约20%。

　　之所以如此出让土地，自然与当前楼市调控的大环境息息相关。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，相比其他土地出让方式，“限房价、竞地价”这种出让方式，不仅可以限制土地出让价格，也对商品房住宅销售市场有明显的调整作用。

　　“2013年北京房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。但今年前几个月房价明显上涨，在当下整体市场情况下，用明显低于市场价格的限价房入市来平抑总体房价，是容易达成调控目标的一个办法。”张大伟称。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，这种做法符合调控基调。就地方政府而言，去年以来北京通过预售证发放来控制房价，效果并不明显。然而，2010年在北京房山中铁建国际城项目曾有过“限价”的试点，控制房价效果明显；因此将限价的步骤延展至土地出让阶段是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。

　　不过，这种出让方式对政府而言也有弊端，就是土地出让收入可能会有所损失，毕竟开发商在拿地时会因为房价被限定而有所顾忌，不会给出较高的价格。

　　如何弥补这潜在的损失？在业界看来，北京或许可以推出更优质的地块来获得更好的收益，以便平衡土地收入。

　　和上述“限房价、竞地价”地块一样，北京农展馆黄金地块也于8月21日开始挂牌报价，出让起始价为18亿元，折合楼面地价3万元/平方米。

　　该地块被外界认为将成为新的单价“地王”。张大伟分析称，本地块的竞争条件是超限价后竞争外地配建医院，按照正常的出让条件，该地块本身的溢价率将被控制在50%以内，楼面地价会突破4.5万。加上配建医院的面积，预计楼面地价将在5万以上，创新纪录。

　　对于一边限制地价、一边又将地王推向市场，胡景晖认为这两者并不矛盾，“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。

　　“从土地财政角度来看，由于限房价地块房价受限(明显低于周边房价)，也在一定程度上影响土地出让价格，政府土地收入将减少，为保证土地财政收入，其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地价款来平衡限价地的损失。”胡景晖称。

　　他认为，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入者的住房需求；通过市场化形成“地王”，在一定程度上补充了政府的财政收入，也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。

　　目前，北京今年土地出让收入已经达到940余亿元，而上述两宗地块成交后，北京土地收入必将突破千亿元。

(责任编辑：江南)