一线城市房价已出现拐点下半年或将继续下行

　　今年以来，限购和连续的加息对楼市影响明显。购房者开始期待房价出现更明显的下降。张建辉绘(人民图片)

　　严格的限购令和连续加息，成为这场房地产调控中最凶猛的两拳，让高房价摇摇欲坠。

　　今年1月26日，国务院出台了新一轮调控政策"国八条"。半年间，各部委和地方政府积极跟进，出台了一系列细化的调控政策和配套政策。新调控政策最大的特点是要求各地严格执行住房限购政策，在限购令的强大压力下，"有钱也不让买"，市场成交量迅速下滑。

　　与此同时，面对通胀压力，央行今年以来连续6次提高存款准备金率，并3次加息，5年以上人民币贷款基准利率已经超过7%。连续加息大大增加了购房者的还贷压力，同样的一笔100万元的房贷，相比去年首次加息之前，总利息增加了十几万元。对许多资金捉襟见肘的刚性需求购房者而言，与其当房奴，不如暂时租房住更为理性，打压了这部分需求。

　　限购和连续的加息作用明显。今年以来，一线城市房地产市场成交量持续低迷，并未出现前几次调控时的先抑后扬。成交量长期低迷引发了价格松动，房价开始出现更大范围、更明显的下降。北京房协公布的数据显示，上半年新建普通住房成交价为13948元，比去年降低6.1%，新建普通商品住房成交均价 18297元，与去年持平。此外，上半年98.1%在售项目价格下降或持平，6月新建商品住房成交均价20664元，环比下降7%，下半年房价有望打破僵局。

　　楼市的低迷很快传导到土地市场上。受对未来预期不乐观以及信贷紧收影响，房地产企业拿地速度有所放缓，主要房企上半年新增土地储备面积同比均有不同程度的下降。除了限购政策相对较松的二线城市，上半年多数城市土地成交明显放缓。

　　相比成交清淡的买卖市场，租赁市场则呈现出另一番景象。在限购政策下，大量购房需求转向租赁市场，推动了租赁市场量价齐涨。今年上半年各地租赁市场成交量同比增长普遍超过30%，租金涨幅普遍超过10%，租房比以前更贵了。

　　业内人士普遍认为，当前正是房价处于拐点、市场回归理性的关键时间点上。政策面上，近期有关部门主要负责人继续在各种场合强调，房地产调控绝不能放松。从上半年情况看，房地产投资增幅并未因调控而明显下降。全国房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，增长 36.1%，保障房投资的对冲，将进一步缓解坚持调控的后顾之忧。

　　当前市场出现的积极变化，还是限购政策下楼市表现出来的表象。表象背后，观望等待的刚性购房需求依然旺盛。由于缺乏投资渠道，投资投机性需求也随时可能重回楼市。调控政策一旦放松，就有可能面临报复性反弹。

　　而如果房价能延续当前的下跌势头，在房价逐渐回归合理价位的基础上，成交量有望逐步回暖，带动市场向更健康的方向发展。业界普遍预测，这种情况下，继续出台更严厉政策的可能性也比较小，关键是严格执行现有政策。

　　从供需关系上看，随着调控的持续以及效果进一步显现，购房者对价格下行的预期进一步增强，购房决策更为谨慎。限购令不松动的情况下，成交量将持续低迷。而下半年各地新房供应将集中放量，供求关系将进一步逆转。加上房地产企业资金链趋紧等影响，房价继续下降在所难免。

(责任编辑：江南)